住宅用地供应加码,直接的结果是北京土地成交额高位上涨。上述机构数据显示,去年全年北京共成交104宗土地,总成交额达到2796亿元,位居全国榜首,较2016年全年860亿涨225%,是北京第二次年度土地出让金突破2000亿大关,创历史新高。其中,住宅用地全年共成交71宗,合计建筑面积达969万平方米,成交额达到2398亿元,同创新高。
土拍市场降温
在“房住不炒”的大背景下,“限房价,竞地价”、“熔断”、“摇号”等土拍新政层出不穷。无论是以北京为代表的一线城市,还是热点二三线城市,土地市场整体呈现出“降温”态势。
2017年1月19日,北京土地市场迎来新年首拍,3宗住宅用地吸引了包括远洋、懋源、万科等20余家房企及综合体参与角逐。在“限房价、竞地价”规则下,房山区西潞街道地块与平谷区金海湖地块经过几十轮报价后,均以70%的住宅面积自持上限进入到住宅建设方案投报阶段,而门头沟潭柘寺地块则被京投、远洋、龙湖、保利、首开联合体以63.3亿元收入囊中,土地市场热度可见一斑。
2017年初,二三线城市的土地市场同样“火热”。2017年4月6日,成都主城区8宗地块的集中出让吸引了百余家房企云集。在经历3次熔断和抽签之后,这场历时5个小时之久的“激烈”土拍最终以7宗地块楼面价破万的成绩成功收场。
值得注意的是,随着2017年一系列楼市调控政策的颁布和实施,土拍市场由热转冷。继2017年上半年的多场土拍“厮杀”后,下半年土地市场“冷静”了许多,甚至有部分城市最终以“流拍”结束了2017年的土拍工作。
北京土地市场2017年最后一宗地块——北京市延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块,在截至2017年12月28日上午挂牌出让的最后一刻仍然无人问津,以流拍告终。这是继2017年11月4日平谷夏各庄地块流拍后,2017年北京土地市场上第二宗流拍的宅地。
以“爆冷流拍”告别2017年的城市不止北京一个。2017年12月27日太原市一宗优质宅地仅有一家房企报名,却难逃流拍结果;12月29日南京市一宗商办混合地块始终无人问津,最终流拍。
近一个月26宗地密集出让
事实上,在2017年尚未结束时,北京土地市场上已经挂出了2018年初待售的地块,供应大幕开启,全年供应节奏初现端倪。
据北京规土委信息显示,1月4日-2月6日,将有26宗土地密集出让,合计规划建筑面积达334.74万平方米,起始价达641.4亿元。叠加3宗招标地块,预计最后成交金额将超过700亿元。而去年一二月份,北京仅成交4宗用地。
据新京报记者发现,全部的23宗住宅用地中,共有产权住房地块为10宗,“限房价、竞地价”地块为13宗。
昨日(1月4日)出让的三宗住宅用地,开拍前虽然收到25次网上报价,但现场房企举牌较为冷静,平均溢价率为18%,低于去年26%的平均水平。
有业内人士认为,2018年仍将是一个土地供应和成交大年,且限价房和共有产权住房用地可能仍将是供应主流,将继续有效平抑房价上涨。但是,由于供需逐渐平衡,且竞拍门槛较高,开发商拿地将更加谨慎理性。
对于今年的供地计划,据了解,北京市规土委已提前开展编制2018年度商品住宅供地计划,计划将紧密结合北京城市总体规划(2016年-2035年)确定的城市空间结构,充分考虑区域职住平衡、新城综合承接能力和生态涵养区等因素,突出把握首都发展、减量集约、改善民生的要求。
收并购成为拿地主要方式
2017年,随着房企整体销售规模的增长,行业集中度的加强,大型房企为了保持销售规模的领先优势,积极扩张土地储备。中等规模房企为了再上一个新台阶,也对新增土地储备表现积极。这样使得2017年房企整体拿地规模同比有了明显增长。
对于2018年我国土地市场走势,克而瑞研究中心分析师沈晓玲告诉北京晨报记者,“2018年的土地市场供应将紧随房地产市场变化的影响,通过及时增加或者减少供应,维持市场供求的基本稳定。土地供应难以大幅增加的城市,如上海、深圳等,可以大力推进旧改项目、城市更新的方式,提供更多的居住用房,补充市场需求的缺口。”
“2018年,企业拿地集中度将会提升。龙头房企销售规模还将继续扩张,市场占有率继续提升,预计对新增土地储备需求量还将继续增长。部分中等规模房企提出了近一两年内实现千亿的计划,在三年内还提出了三千亿的目标,有的是为了上升到新的梯队,有的是为了防止出现掉队,这些在今年拿地较多的企业,明年仍将会是土地市场上的生猛力量。但在土地市场政策持续收紧的情况下,土地出让条件将更加严苛,小型房企很容易被拒之门外。”沈晓玲说。
在沈晓玲看来,2018年,收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。“在目前土拍市场起拍价居高不下,有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格,为了有效降低拿地成本,部分房企依然会在收并购市场上寻找机会。”沈晓玲表示,在集中度加强和土拍价格较高的背景下,一些中小房企也面临被淘汰出局的危机,行业洗牌还将继续进行,这也给了规模较大的房企收并购的机会。
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